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中评数据:居屋也疯狂 港人求止渴

中评社 · 2021-11-19 · 来源:中评社
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  香港楼价屡创新高,亦蔓延至居屋第二市场。今年二手居屋成交金额增长惊人,首8个月累录268亿元,破26年来新高。中评智库大数据中心发现,入场费较低的居屋一直深受港人青睐,被许多中低收入家庭视为“上车”的最大希望。然而,抽中居屋的机率比中“六合彩”还难,二手居屋价格更是越来越“坚离地”等,这一系列现实问题让不少港人的“置业安居梦”也越来越遥不可及,甚至用“望梅止渴”来形容香港市民对居屋的期盼心情,也很妥切。

  长期以来,香港的房屋类型主要分为私楼、居屋和公屋三种。居屋源于香港特区政府推出的“居者有其屋计划”,其目的是为了解决中低收入家庭实现自置居所愿望,同时提供机会让经济条件改善的公屋租户自置居所,从而腾出公屋予正在轮候公屋的人士。根据规定有两类香港市民可以申请,其中符合指定收入(入息限额3.3万元)和资产限额的非公屋户主买家可以通过白表方式申请,而符合公屋轮候资格或现有公屋户主则可以通过绿表方式申请。  

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  图1:历年香港“居者有其屋计划”的申请情况

  (中评智库大数据中心制图)

  由于中签的市民可以以约6-7折定价购买到由房委会兴建或私人机构参建的居屋,因此每次居屋计划推出总是大受欢迎,其中不乏大量符合公屋轮候资格或是现有公屋户主的绿表人士。如图1所示,近4年来,每年超额认购都在30倍以上,而2019年则是到达63倍,创下了历史新高。因此,有市民常言道“中居屋开心过中六合彩”。不过相比绿表人士,白表及单身申请者的竞争则更激烈、成功购置居屋的难度也更大。因为每次居屋计划推出的单位都会以特定比例分配予绿表及白表申请者,而白居申请的数目远超于绿表申请。举例而言,2019年特区政府推出发售单位4891个,并以5:5比例分配予绿表及白表申请者,白表申请多达26.2万份,意味着超过100人争一个单位。虽然单身申请超过17万,占总申请约56%,但分配给绿白两表单身人士的可售单位仅共500个,相当于340人竞争一个单位。这也进一步反映出“香港夹心层”的置业窘境,申请居屋希望极其渺茫,其收入又不满足公屋低入息门槛,也不足以负担私楼。  

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  图2:香港每年新落成的住宅单位数量

  (中评智库大数据中心制图)

  不可否认,居屋出现上述超额认购潮的根本原因主要在于市场供应严重不足。如图2所示,对比过去10年新落成的住宅,私楼、公屋分别新增了15.6万、14.1万,而居屋仅增加了2.6万个单位,其中2011年至2014年直接断供,与其他两类房屋形成断崖式落差。由此可见,虽然居屋和公屋同为政府公营房屋,但二者在供应量上却存在明显的比例失衡。有港人对于居屋的供应量表示不满,认为增加兴建公屋数量、缩短轮候公屋时间,只是治标不治本的方法。舆论呼吁,与其无止境建公屋,不如帮助更多普通市民通过购买居屋而置业。  

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  图3:港人对居屋的关注度以及港人对施政报告中的主要土地

  及房屋政策不信任指数变化(中评智库大数据中心制图)

  数据显示,每年施政报告发布有关土地及房屋政策都会引发港人对居屋的关注,但港人对土地房屋政策的不信任指数却在逐年攀升,并且在今年徒升至最高峰(如图3)。林郑特首在今年施政报告中提出未来10年将建33万公营房屋,其中根据香港房屋协会统计资料,未来5年将计划兴建4.5725万个居屋单位。然而,港人对特区政府的执行速度和效率却心存质疑。有港人表示,口号喊得惊天动地,却没有实干实行,市民只能沦为“望梅止渴”。  

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  图4:居屋第二市场的关注度以及在居屋整体讨论中

  的声量比例变化(中评智库大数据中心制图)

  新居屋市场难以入市,二手居屋市场亦受追捧。尤其是2018年港府开始实施“白居二”计划恒常化,允许部分合资格白表人士免补地价购入二手居屋,引发了港人的高度关注。如图4所示,此计划将港人对居屋第二市场的关注度快速推向了高峰。近5年来,由于二手居屋价格屡创新高,“居屋王”不断迭代更新,港人对二手居屋市场的讨论声量也此起彼伏。其中,最受港人关注的是全港首个千万居屋,2018年以1065万沽出的富荣花园,打破了2017年以730万沽出的绿表居屋王乐年花园。据悉,原业主在1998年仅以未补地价价格182万元购入。  

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  图5:历年香港“居者有其屋计划”的出售单位数量

  (中评智库大数据制图)

  数据显示,虽然2020年香港楼市受到疫情影响,但居屋第二市场却是最活跃一年(如图5)。其中,鲗鱼涌的康山花园1068万元高价沽出,在疫下刷新了全港最贵居屋王纪录。不过近年来居屋二手市场的炒风越来越重,亦引发港人热议。有港人认为,“居者有其屋”变成“炒卖有其屋”,已背离了居屋原本希望为中低收入家庭提供可负担自置居所的初衷;也有港人指出,居屋资源有限,不该任由二手居屋炒卖赚钱,应让真正有需要的市民能够以合理的价钱购买到安乐窝;还有不少港人表示,希望政府能够设置更严格的转售条件压抑炒风,以减少资金追逐下对居屋市场的扭曲。  

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  图6:居屋单位的实用面积分布情况

  (中评智库大数据中心制图)

  值得注意的是,建筑面积越来越小亦是近年来居屋出现的问题之一。如图6所示,今年推出的居屋计划中一半以上单位小于50平方米,40平方米以下的居屋占23.2%,相比2015年同面积的居屋单位数量增加了2%。数据显示,自2018年以来居者有其屋计划推出的居屋单位,面积小于30平方米的“蜗居”屋苑越来越多。此类屋苑在2020年居屋计划中就有9个,最小单位的面积仅有25.6平方米(如图7)。居屋住户大多数以家庭为主,可以想见即使幸运地抽中了居屋,但一家人居住在如此狭小的空间亦难言有幸福感。  

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  图7:2014年至2020年出售居者有其屋计划单位的面积分布情况

  (中评智库大数据中心制图)

  中评智库认为,不论是超额认购问题、二手居屋炒风盛行问题,还是居屋面积越建越小的问题,其关键根结仍然在于对居屋缺乏合理的安排。私楼、居屋、公屋是香港社会对住房的不同梯次需求,且唯有居屋是能“连下通上”的中间阶梯,是很多港人可以通过努力实现置业梦的重要途径。尤其是香港年轻一代,面对难以企及的高楼价,很多人无法依赖父母就选择“躺平”。正所谓“有恒产者有恒心”,我们以为,爱国治港者应该高度重视香港社会的居屋问题,了解市民对居屋的需求民意。必须看到,居屋不仅可以给香港市民带来努力创造财富向上流的动力,同时也可以减轻特区政府在公营房屋上的财政负担,若能打通“居屋”这一关键脉络自然也就助力解开香港住房的“死结”。因此,我们建议,香港特区政府在未来的规划建设中应该加大居屋的配比,改变“两头大、中间小”的不平衡格局,让更多香港市民通过中间的“过度阶梯”看到“上车”的希望。香港经济学家王春新不久前接受中评社记者访问时提出了“新居屋计划”,即新居屋数量要大,每年至少要建3万套。新居屋定价要与家庭收入挂钩,让80%左右的香港居民,特别是年轻人能够买得起。我们认为,王春新的建议值得香港各界高度重视。

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